El Minvivienda reglamentó las coberturas y amparos para las construcciones, en medio de las alertas sobre los riesgos de edificaciones en Cartagena. Y les puso vigilancia a las curadurías.

El pasado 23 de enero, el Ministerio de Vivienda colgó en su página web la propuesta de reglamentación de mecanismos de amparos de perjuicios patrimoniales por defectos constructivos de la Ley de Vivienda Segura 1976 de 2016, conocida como Ley Antispace, en alusión al edificio que colapsó en Medellín.

Durante un mes se recibirán los comentarios del sector y luego, tras incorporar las recomendaciones, el Ministerio hará efectivo el decreto.

Esta ley fortaleció los mecanismos para asegurar el desarrollo de construcciones de alta calidad y aumentar las medidas preventivas. También amplió la protección a los compradores de vivienda. En ese sentido, dispuso la obligación del constructor de cubrir los perjuicios patrimoniales que puedan ocasionarse por el colapso o amenaza de ruina de una edificación por problemas en el proceso de construcción. Y una de sus preocupaciones era la necesidad de crear una obligación para que los constructores amparen sus perjuicios ante una posible insuficiencia patrimonial de muchos de ellos. Esa salvaguardia puede otorgarse a través del patrimonio del constructor, de garantías bancarias, de productos financieros o de pólizas de seguros.

Esta era una reglamentación pendiente desde hacía año y medio y que tomó un nuevo aire con la llegada de Camilo Sánchez al Ministerio. El funcionario evidenció su preocupación sobre el tema tras las alertas acerca de unas 16 edificaciones en Cartagena que estarían en riesgo porque incumplieron los trámites de licencias y el acatamiento de normas urbanísticas.

En diálogo con Dinero, un día después de sacar la propuesta de reglamentación, Sánchez advirtió que esta era la parte final de la ley que estaba pendiente por reglamentar y corresponde a las coberturas para proteger a las personas. Sin embargo, aclaró que no queda solo en los seguros, pues se podrá escoger entre 4 o 5 modalidades distintas. “No se cierran ni le damos monopolio a ninguno de ellos”, dijo el Ministro.

Sánchez advirtió que, antes de que se dieran los casos de la coyuntura, el Ministerio venía trabajando en esa reglamentación –como le informó al Procurador– y reafirmó que “la Ley que tenemos para proteger la vivienda segura está vigente. Lo que pasa es que mucha gente está comprando sin revisar la documentación de los constructores”. Además, dijo, los que son ilegales no tienen protección ni van a tener seguros ni ninguna cosa. “Ningún seguro les pagaría a esas personas que fueron robadas. Esa vivienda no podía pasar porque debía cumplir todo lo escrito en la ley, pero esos proyectos llevaban 4 o 5 años”.

Muchas consideraciones

Por su parte, Jorge Humberto Botero, presidente de Fasecolda –gremio que agrupa las aseguradoras–, señaló frente al proyecto de decreto que “satisface los requerimientos técnicos de la industria aseguradora que entraría a operar en la oferta de ese seguro con una competencia entre compañías de seguros y reaseguros muy aguerrida. El proyecto de decreto nos deja tranquilos y satisfechos. Y lo que quisiéramos que ocurriera es que se expida pronto. El periodo de consultas de un mes me parece excesivo y puede reducirse ese tiempo para que se expida con más prontitud”.

El dirigente gremial, desde el momento de la expedición de la Ley, había enviado cartas a los anteriores ministros solicitándoles la reglamentación. De hecho, en una reciente carta a El Espectador, antes de la propuesta del Ministerio de Vivienda, advirtió que “si la ley estuviera vigente, y la vivienda que usted adquirió se viene abajo, un banco, una fiduciaria, una compañía de seguros o un fondo de contingencia creado por el constructor tendría que responderle con celeridad. Como no lo está, su único camino consiste en reclamarle al constructor. Puede que se lleve una ingrata sorpresa: que la sociedad a la que compró la vivienda ya fue liquidada. Es lo que suele suceder”.

Uno de los temas que Botero considera se debe manejar con gran cuidado es la transición. “Ni los constructores ni las compañías de seguros pueden pasar de la situación actual de la no exigibilidad de las garantías un día a la exigencia plena de esas garantías el día siguiente. Eso podría ser verdaderamente traumático para el funcionamiento de la industria de la construcción y de las compañías aseguradoras”.

Explicó que el decreto contempla distintos tipos de garantías: bancarias, de seguros y otras de tipo fiduciario para manejar los recursos que, para efectos de garantías, aporten los constructores. “Habrá amplia competencia y eso tendrá incidencia positiva en los precios. Son riesgos que, si bien son catastróficos, tendrían que ser de baja ocurrencia y se reflejaría en las primas”, agregó.

Además, en forma casi simultánea a la propuesta de reglamentación, el Ministerio creó una instancia de vigilancia para uno de los eslabones más críticos en el proceso de licenciamiento: las curadurías. Se trata de una nueva delegatura en la Superintendencia de Notariado y Registro y cuya operación será financiada con 5% de las expensas de las curadurías que serán destinadas a este fin.

Para el Ministro, hay que tener especial cuidado con los mecanismos de amparo en cuanto a los topes de valor establecidos por la legislación para las viviendas de interés social y prioritario, “los cuales no pueden ser superados debido a las exigencias de dichas coberturas porque pondrían en riesgo este mercado, lo que afectaría de manera grave a la población más vulnerable”. Este será uno de los retos principales en los próximos días para la reglamentación de la ley.

Será necesario evaluar hacia el futuro si las medidas son suficientes para frenar la incertidumbre y las posibilidades de que constructores inescrupulosos, amparados en prácticas corruptas de algunos funcionarios públicos, desarrollen obras sin licencia y sin las exigencias de ley. El mercado seguirá atento.

Los planes

El ministro Camilo Sánchez ya tiene definida su hoja de ruta, de acá al 7 de agosto. Por un lado, el mediano y largo plazo: “Vamos a convertir a la vivienda en política de Estado para que no se pare su desarrollo”, dijo. Conseguir los recursos es clave para asegurar los subsidios y así darles un impulso a los constructores. La idea es dejar comprometidos cerca de $1,2 billones para los próximos cuatro años. “Para este año ya tenemos los recursos y estamos trabajando en todo un andamiaje con el Presidente y Ministerio de Hacienda para que sean entre $300.000 millones y $400.000 millones anuales en vigencias futuras para los subsidios”, señaló. Y, por otro, en el corto plazo, Sánchez quiere aumentar los objetivos. “El Gobierno había hecho una promesa de 1,5 millones de viviendas nuevas para los ocho años. Ya llevamos 1’561.863 viviendas nuevas e iniciadas y nos pusimos una meta adicional: llegar a 1,7 millones hasta el 7 de agosto”, explica. En viviendas gratis la meta eran 100.000 y ya alcanzaron las 104.500. “Ahora la meta son 130.000” .